Sie möchten ein Neubauprojekt über einen Bauträger kaufen. Die Abwicklung erfolgt nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

• Was kommen für Kosten auf mich zu beim Erwerb?
• Was unterscheidet den Kauf Neubau von einem Bauprojekt?

Das Wichtigste in Kürze

 

Wie ermittele ich meine Gesamtkosten?

Zunächst sollten Sie beachten, dass meistens im Kaufpreis des Objektes noch nicht alle Kosten enthalten sind, die bis zur Fertigstellung des Objektes entstehen.

Weitere Kosten wären noch z. B. Kosten für die Fertigstellung wie Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlagen, für anwaltliche Beratung zum Kaufvertrag, Umzugskosten, Doppelbelastung, Sonderwünsche etc.

Hinzu kommt noch die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist. In NRW z. B. liegt diese bei aktuell 6,5%, während in Bayern diese bei nur 3,5% liegt. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich vom Kaufpreis inkl. Sonderwünsche zum Kaufvertrag. Hier ein kleiner Hinweis: Die Grunderwerbsteuer kann im Nachhinein nochmal per Bescheid geändert werden. Dies passiert dann, wenn Sie nachträglich Sonderwünsche beim Bauträger verändern. Diese stellen eine Änderung des Kaufvertrages dar und werden ebenfalls mit Grunderwerbsteuer belegt. Sonderwünsche außerhalb des Bauträgers sind nicht grunderwerbsteuerpfichtig.

Weitere Kosten sind die Kosten für den Notar und das Amtsgericht. Üblicherweise rechnet man hier mit einem aktuellen Durchschnittswert von 1,5% für den Notar inkl. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung und 0,5% für das Amtsgericht für den Vollzug im Grundbuch.

Wenn ein Makler die Immobilie vermittelt, können hier auch noch Maklerkosten entstehen. Bitte achten Sie darauf, dass Sie den Wert inkl. Mehrwertsteuer für Ihre Berechnung berücksichtigen.

Was ist ein Bauträgerkaufvertrag?

Es handelt sich um einen notariellen Vertrag, der sowohl den Verkauf des Grundstücks, als auch den Verkauf des Hauses beinhaltet.

Es ist wichtig, dass hier viele Vertragsbestandteile richtig geregelt sind, z. b. Baubeginn, Fertigstellungstermin, Festpreis, was passiert bei Verzögerung, Zahlungsschritte nach MaBV etc.

Eigentümer der Immobilie wird man erst dann, wenn man die letzte Rate an den Bauträger bezahlt hat. Hier kann es bei Mängeln schon einmal zu Verzögerungen kommen, daher wäre es sinnvoll zu bestimmen, ob z. B. bei Mängeln die Restzahlung auf ein Notaranderkonto erfolgen kann, wenn die Behebung längere Zeit andauert.

Wer prüft den Bauträgerkaufvertrag?

Ein Fachanwalt für Baurecht/Immobilienrecht ist Ihnen hier behilflich.

Sollte ich einen Gutachter einschalten?

Es empfiehlt sich Zwischenabnahmen einer bautechnischen Überprüfung zu unterziehen. Dies kann z. B. durch andere Architekten, Bauingenieure oder Immobiliengutachter sein.

Spätere Mängel sind oft schwieriger zu beheben, daher sind Zwischenabnahmen empfehlenswert.

Hab ich Vorteile über einen Bauträger zu bauen?

Dies ist in der Regel kostengünstiger, da diese andere Konditionen bei Handwerksfirmen bekommen, da es sich um größere Aufträge handelt. Weiter steuert der Bauträger den ganzen Prozess und bei Pflichtverletzungen und groben Mängeln kann man leichter vom Vertrag zurücktreten.

Wieviel Puffer sollte ich einplanen?

Wir empfehlen einen Puffer von 10% in die Kosten einzuplanen und diese am besten mit Eigenkapital abzudecken. Sollten Sie den Puffer nicht benötigen, können Sie eine Sondertilgung zur Reduzierung des Darlehens leisten.

Einige Banken bieten aber auch an, dass Sie einen Teil des Darlehens stornieren können.

Wann kündige ich meine Wohnung?

Eine Kündigung Ihrer jetzigen Mietwohnung sollten Sie erst dann vornehmen, wenn die Fertigstellung zum gewünschten Zeitpunkt auch wirklich erfolgen kann. Andernfalls stehen Sie ohne Bleibe da.

Haben wir Anspruch auf Förderungen?

Kommt drauf an um was für eine Art des Hauses sich handelt und um welche Nutzungsart.

So können Sie ggf. Darlehen der KFW, Wohnriester oder andere Landesfördermittel in Anspruch nehmen.

Wie weiß ich was für eine Ausstattung im Preis beim Bauträger inbegriffen ist?

Diese Information finden Sie in der Bauleistungsbeschreibung.

Hier wird genau aufgeführt in welcher Qualitätsausführung die Immobilie errichtet wird. Sollten Sie hier Änderungswünsche haben, sollten Sie die Mehrkosten mit dem Bauträger besprechen.

Wir brauchen das Geld Schritt für Schritt. Wie läuft das mit der Auszahlung?

Die Bank zahlt nach Baufortschritt aus, so dass Sie während der Bauzeit so wenig wie möglich doppelte Belastung haben. Sie zahlen anfänglich nur Zinsen für den in Anspruch genommenen Darlehensbetrag und die Tilgung setzt bei fast allen Banken im Folgemonat nach der vollen Auszahlung des Darlehens erst ein.