Sie erwerben gerade ein Grundstück oder haben eines geerbt und möchte es bebauen. Wie gehen Sie am besten vor?
- Wie läuft eine Bauplanung ab?
- Was unterscheidet den Kauf Neubau von einem Bauprojekt?
Das Wichtigste in Kürze
Worin unterscheidet sich der Kauf eines Neubaus vom Bauträger zum klassischen Bauvorhaben?
Der wesentlichste Unterschied ist die Art des Vertrages und die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist, in NRW z. B. liegt diese bei aktuell 6,5%, während in Bayern diese bei nur 3,5% liegt, wird auf den notariellen Kaufpreis gezahlt. Bei einem Bauprojekt, wo Sie ein Grundstück ohne Bauverpflichtung erwerben, ist die Basis der Grundstückskaufpreis.
Für den Bauwerkvertrag müssen Sie aufgrund der eigenständigen Planung ohne Bauverpflichtung keine Grunderwerbsteuer bezahlen.
Die Art des Vertrages ist auch ein Werkvertrag und kein Bauträgerkaufvertrag nach MaBV. Sie schließen hier also einen BGB-Vertrag.
Kurz erklärt:
Der Bauträgerkaufvertrag zielt darauf, dem Besteller Eigentum und Besitz an einer mangelfreien Sache zu verschaffen, der Werkvertrag darauf, einen Erfolg herbeizuführen wie bei Reparatur- und Wartungsarbeiten.
Wieviel Puffer sollte ich einplanen?
Wir empfehlen einen Puffer von 10% in die Kosten einzuplanen und diese am besten mit Eigenkapital abzudecken. Sollten Sie den Puffer nicht benötigen, können Sie eine Sondertilgung zur Reduzierung des Darlehens leisten.
Einige Banken bieten aber auch an, dass Sie einen Teil des Darlehens stornieren können.
Wie läuft die Bauplanung ab?
Zunächst sollten Sie wissen, ob Sie ein Fertighaus oder Massivhaus bauen wollen und ein Gespräch mit einem Fertighaushersteller, Bauträger oder Architekten führen.
Nachdem Sie sich entschieden haben, gehen Sie mit diesem in die konkrete Planung. Diese erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird eine Vorplanung entworfen, um hier eine Finanzierung in die Wege leiten zu können. Nach Genehmigung Ihrer Finanzierung geht es in die Genehmigungs- und Ausführungsplanung, damit nach Erteilen der Baugenehmigung direkt gestartet werden kann.
Tipp:
Bei Fertighausherstellern ist die Bauplanung im Preis oft mit enthalten, während bei einer Architektenplanung die Planungskosten gesondert aufgeführt werden.
Können Eigenleistugen berücksichtigt werden?
Ja, Eigenleistungen wirken sich positiv auf die Finanzierung aus. Diese werden als Muskelhypothek berücksichtigt und reduzieren Ihren Darlehensbedarf.
Achten Sie nur darauf, dass die Eigenleistungen realistisch sind, damit Sie sich hier nicht in ein Nachfinanzierungsrisiko begeben.
Haben wir Anspruch auf Förderungen?
Kommt drauf an um was für eine Art des Hauses sich handelt und um welche Nutzungsart.
So können Sie ggf. Darlehen der KFW, Wohnriester oder andere Landesfördermittel in Anspruch nehmen.
Wir brauchen das Geld Schritt für Schritt. Wie läuft das mit der Auszahlung?
Die Bank zahlt nach Baufortschritt aus, so dass Sie während der Bauzeit so wenig wie möglich doppelte Belastung haben. Sie zahlen anfänglich nur Zinsen für den in Anspruch genommenen Darlehensbetrag und die Tilgung setzt bei fast allen Banken im Folgemonat nach der vollen Auszahlung des Darlehens erst ein.
Wann kündige ich meine Wohnung?
Eine Kündigung Ihrer jetzigen Mietwohnung sollten Sie erst dann vornehmen, wenn die Fertigstellung zum gewünschten Zeitpunkt auch wirklich erfolgen kann. Andernfalls stehen Sie ohne Bleibe da.
Muss ich das Haus versichern?
Da Sie auch Risiken tragen, sollten Versicherungen hier nicht fehlen. Fragen Sie den Hersteller, welche Versicherungen schon im Preis enthalten sind, damit Sie hier ausreichend Schutz haben.
Wie lange dauert ein Hausbau im Schnitt?
Hier wird ein Fertighaus und ein Massivhaus unterschieden.
Fertighäuser sind deutlich schneller verfügbar als Massivhäuser.
Bei Massivhäusern sollten Sie folgende Bauphasen berücksichtigen:
- Planungsphase, inklusive Bearbeitung des Bauantrags: 8 Monate
- Rohbauphase: 1 bis 2 Monate
- Innenausbauphase: 6 bis 8 Monate
- Geringe Eigenleistungen: 1 Monat
Beachten Sie nur, dass manche Gewerke witterungsabhängig sind und auch zu Verzögerungen führen können.