Sie haben eine bestehende Immobilie gefunden. Sie möchten auch zusätzlich modernisieren. Wie gehen Sie hier am besten vor?

• Was kommen für Kosten auf mich zu beim Erwerb?
• Was unterscheidet den Kauf einer Wohnung von dem eines Hauses?

Das Wichtigste in Kürze

Wie ermittele ich meine Gesamtkosten?

Zunächst sollten Sie den Kaufpreis des Objektes kennen. Hinzu kommt noch die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist. In NRW z. B. liegt diese bei aktuell 6,5%, während in Bayern diese bei nur 3,5% liegt. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich vom Kaufpreis (ohne Inventar).

Weitere Kosten sind die Kosten für den Notar und das Amtsgericht. Üblicherweise rechnet man hier mit einem aktuellen Durchschnittswert von 1,5% für den Notar inkl. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung und 0,5% für das Amtsgericht für den Vollzug im Grundbuch.

Wenn ein Makler die Immobilie vermittelt, können hier auch noch Maklerkosten entstehen. Bitte achten Sie darauf, dass Sie den Wert inkl. Mehrwertsteuer für Ihre Berechnung berücksichtigen.

Sonstige Kosten wären noch z. B. Kosten für eine Begutachtung, für Modernisierungen/Renovierungen, für anwaltliche Beratung zum Kaufvertrag, Umzugskosten, Doppelbelastung etc.

Kann ich auch ohne Besichtigung kaufen?

Das ist natürlich möglich, dennoch raten wir dringend davon ab. Eine Immobilie sollte besser immer besichtigt werden, da oft auf den Bildern die Mängel nicht zu erkennen sind. Weiterhin sollten Sie nicht ohne Einsichtnahme in alle Unterlagen eine Immobilie prüfen.

Warum soll ich vorher alle Unterlagen einsehen?

Ein Beispiel ist zu prüfen, ob alle Bauten baurechtlich genehmigt sind. Wenn dem nicht so ist, könnten Sie evtl. Rückbauverpflichtungen erwarten oder Strafzahlungen. Oft sind die Ausbauten im Dachgeschoss nicht genehmigt oder Wintergärten.

Ein weiteres Beispiel ist das Wegerecht zu prüfen. Haben Sie z. B. alle Genehmigungen um Ihr Grundstück über ein anderes Grundstück erreichen zu können? Wenn nicht ist dies problematisch, da die Bank keine „Hubschraubergrundstücke“ finanziert, da diese im Falle einer Zwangsversteigerung in der Regel niemand haben möchte.

Bei Wohnungen kann wichtig sein die Eigentümerprotokolle der letzten Jahre einzusehen. Einmal um festzustellen, ob es in der Eigentümergemeinschaft aktuell Probleme gibt. Andererseits auch um festzustellen, ob Maßnahmen geplant sind, die ggf. zu Sonderumlagen für Sie führen.

Ist die Lage wichtig?

Je besser die Lage, desto sicherer die Anlage. In guten Lagen wird meist immer gekauft, während in schlechten Lagen die Immobilien oft auch verfallen, weil hier Investitionen in Sanierungsmaßnahmen oft nur im geringen Umfang erfolgen.

Brauche ich einen Architekten für meine geplante Modernisierung?

Kommt drauf an.

Wenn die Kosten unter 40.000 EUR liegen reicht bei den meisten Kreditgebern eine formlose Aufstellung mit Unterschrift über die geplanten Maßnahmen mit Angaben der Kosten inkl. Angabe der Eigenleistung aus.

Wenn die Kosten 40.000 EUR und mehr betragen, wird das Hinzuziehen eines Architekten erforderlich. Das hat den Hintergrund, dass Sie sich nicht bei den Kosten verkalkulieren und das hier oft auch energetische Maßnahmen erfolgen, die meist förderfähig sind. Hier ist der Architekt der erste Ansprechpartner um die Förderhöhen zu bestimmen und hat Kontakte zu Energiesachverständigen, sofern er selbst keiner ist. Denn Fördermittel für energetische Modernisierung benötigen einen Energiesachverständigen für die entsprechende Bestätigung.

Hier können Sie auch die reinen Energiesachverständigen finden:

https://www.energie-effizienz-experten.de/

Zahlt die Bank auch schon für die Modernisierung aus, wenn ich vor der Kaufpreiszahlung mit der Modernisierung beginne?

Nein. Die Bank möchte sicherstellen, dass der Eigentumsumschreibung nichts im Wege steht. Daher findet eine Auszahlung erst statt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Sie können allerdings in Vorleistung gehen und die Belege sammeln und Ihr Eigenkapital schon dafür verwenden.

Wie viel Eigenkapital brauche ich um finanzieren zu können?

Das ist unterschiedlich. Die Banken haben hier keine einheitliche Regel. Jede Bank fordert unterschiedlichen Einsatz des Eigenkapitals. Unter anderem hängt dies auch von der gewünschten Nutzung ab. Das bedeutet, es wird im Normalfall mehr Eigenkapital gefordert bei Immobilien, die vermietet werden sollen.

Meine Wunschimmobilie steht auf einem Erbpachtgrundstück. Muss ich hier was Besonderes beachten?

Unbedingt. Immobilien auf einem Erbpachtgrundstück sind insgesamt schwieriger zu finanzieren.

Es kommt dabei darauf an, wer das Erbbaurecht vergeben hat. War es die Kirche, die Stadt, ein Unternehmen oder eine Privatperson? Wie lange läuft das Erbbaurecht noch? Wie hoch darf ich eine Grundschuld im Grundbuch eintragen gemäß des Erbbaurechtsvertrages?

Fragen über Fragen…. Wir beraten Sie hierzu gern!

Die Wunschimmobilie soll über eine Zwangsversteigerung erworben werden. Worauf muss ich achten?

Hier gibt es ebenfalls viele Stolpersteine. Eine Beratung ist hier unabdingbar.

Es gibt Unterschiede, ob eine Immobilie im klassischen Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird oder zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.

Hier bieten Sie auf unterschiedliche Dinge im Grundbuch.

So kann es sein, dass Sie bei einem Gebot von 50.000 EUR trotzdem 150.000 EUR zahlen müssen, wenn Sie nicht darauf geachtet haben, auf was genau Sie bieten!

Wir planen unsere aktuelle Immobilie zu verkaufen, wenn wir die neue Immobilie kaufen. Kann man den Verkaufserlös als Eigenkapital berücksichtigen?

Ja, das Kapital kann zunächst durch eine Zwischenfinanzierung finanziert werden. Zwischenfinanzierungen sind bei Verkauf direkt ablösbar und so können Sie den Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie entspannt durchführen und über das Kapital schon vorzeitig verfügen.

Was für Unterlagen benötige ich?

Die Unterlagenanforderung ist von Bank zu Bank verschieden.

Wichtig ist allerdings, das 90% der Banken offizielle Bauunterlagen benötigen, insbesondere in Bezug auf die Wohnflächenberechnung. Deshalb sollten Sie, wenn Sie nur wenige Unterlagen ausgehändigt bekommen, mit einer Vollmacht des Eigentümers die Bauakte beim Bauamt einsehen.

Muss ich Rücklagen bilden?

Eine Rücklagenbildung ist zwar keine Verpflichtung, wird aber von uns dringend empfohlen. Es gibt immer mal etwas kaputt und wenn keine Rücklagen vorhanden sind, müssen Sie auf teure Ratenkredite ausweichen. Dies sorgt für zusätzliche Ausgaben.